特集：
2008/06/06 日記<マンション>
マンション
マンション（和製英語:Mansion）とは、日本語ではアパートより大型の集合住宅を表す一般名詞として使われ、一般に定着している。ただし、語源である英語では豪邸などの意味で用いられ、この意味で用いられることはほとんどない。本記事では主に日本語での用法について述べる（定義および英語での用法についての詳細は下記を参照）。
の例
マンションの語源と定義
マンションとは、日本語では比較的大規模な集合住宅を指す。マンションという語は、日本のディベロッパーが高級な共同住宅の名称を付ける際、ロンドンなどで共同住宅の名称に用いられている名称のうちから「マンション」を選んだことから、日本語では広く共同住宅を指す名詞として定着した。しかしながら語源である英語では、:en:Mansion|Mansion（英）は、主に豪邸を示す言葉であり、日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることはほとんどない。なお、マンションといった場合、その建物や付属施設、敷地までを含む場合もあれば、一つの専用部分のみを指す場合もある。たとえば、「このマンションは100戸ある」という場合は建築物全体を指し、「マンションを借りる」という場合は専用部分を指すものと考えられる。これは各国語でも同様であり、また集合住宅全体にあてはまる。
日本
日本で言うところのマンションは、比較的大規模な集合住宅を指す。マンションの定義は、マンションに係わるそれぞれの立場によって異なるが、寄宿舎や病室などを除いた共同住宅のうち、比較的大規模なものを指すことが多い。また、同じく集合住宅を指すアパートよりも豪華で大規模、あるいは分譲（区分所有法）されるものを指すことが多い。構造上でも、木造の多いアパートよりもしっかりした、鉄筋コンクリート造であることが多い。マンションの管理の適正化の推進に関する法律における定義では、複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること。これには設備や土地も含まれる。これは、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み（以下略）」とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。ただし、二人以上いた区分所有者が一人になった場合でも、区分所有法は適用される。国土交通省では、マンションとは一般に「中高層」の「鉄筋コンクリート造り（RC構造）の耐火建築物」で、共同（住宅）建ての建物であって、分譲又は賃貸の用に供するものとされる。
他言語でのマンションの表現
語源である英語では、マンションは日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることはほとんど無い。共同住宅をさす語としては、アメリカでは分譲物件ならばコンドミニアム(:en:condominium|condominium)、賃貸物件ならばアパートメント(:en:Apartment|Apartment)が一般的である。イギリスでは、フラット(Flat)がもっとも一般的であり、その他に社会政策で普及したタワーブロック(:en:Tower block|Tower block)、逆に高級感をだしたマンションブロック(:en:Mansion block|Mansion block)などの語もあるが、イギリス以外では一般的ではない。
イギリス
上に述べたように、英語圏や欧州では mansion とは豪邸の意味で用いられる。ただし、イギリスではより限定的に、:en:Mansion House|Mansion Houseといった場合は市長公邸、:en:Mansion block|Mansion blockといった場合は高級なアパートを指す。
日本
バブル景気には、都心での土地高騰の影響やリゾートブームなどで郊外における建設が多く、またユニークで多種多様なものが提案された。通常のマンションのほか、温泉つき、フィットネスクラブつきなどのマンションもあったが、区分所有者が管理せねばならず、また管理費等がかさむことがわかり、現在では人気は衰えている。2001年以降の都心の地価下落に伴い、再開発ラッシュによって全国的に大都市の都心部にマンション建設が続いている。ただし、同じ都心部でも超豪華なものと安価なものの二極化しておりこの傾向は今後もしばらく続くと見られている。しかしながら、これは供給側からの論理による傾向であり、人口減少が続く日本では今後需要が減っていくために建設ラッシュは早期に終了するという予測もある。集合住宅として都合が良いので公舎としてマンションを使うケースも多い。
警察や消防では居住環境が標準レベルで、集合住宅として適任である為、寮・公舎に大型マンションを使用する例が多い。自治体側が公舎として発注して建てるが、警察では一般のマンションを数棟買い取ってそのまま公舎や寮として使うケースもある。
韓国
大韓民国|韓国では1980年代以後、ソウル特別市|ソウルなどの大都市はもとより地方都市、郡部にも中高層マンションが急増したが、これらは「アパート（）」と呼ばれる。「メンション（）」や、日本のマンションの名前にも使われる「ビラ（）」と呼ばれる集合住宅も存在するが、これらは個人所有による、概ね5階建て以下の低層のものである。
種類
マンションは、その形態やタイプなどで分類することができる。以下は、一般に使われている用語をウィキペディアで独自に分類し直したものである。
住戸形態
単独型: 1棟のマンションから構成される。
団地型: 複数の棟のマンションから構成される。分譲マンションの場合、各棟と団地全体が共有する共有物の管理で管理主体が変わる。
目的
所有形態
: 一般に分譲マンションとは、区分所有法に基づく3人以上の区分所有者が存在するマンションを指す。但し、当初から家賃収入を目的として分譲マンションを購入するケースや、初めから不動産投資型のマンションとして賃貸させる事を前提に企画される物件も増えてきており、区分所有者が誰も居住していない分譲マンションもある。
: 賃貸マンションとは、マンション全体を一人または一事業者などが所有し、各住居を賃貸しているマンション。
: コーポラティブ方式とは、自ら居住するための住宅を建設するものが組合を結成し、協同して事業計画を進め、土地の取得、建設の設計、工事発注、その他の業務を行い、住宅を取得する方式。外国では協同組合が所有する形態が取られる場合もあるが、日本では、3人以上が入居後は通常の分譲マンションと同様に区分所有法などが適用される。
高さ
廊下
契約
週契約マンション
月契約マンション
マンションに関わる業者
事業主と建築主
小規模なものは個人もあり得るが、一般的にはディベロッパー（不動産会社・商社・鉄道事業者等）が行うことが多い。
販売業者
分譲マンションの場合、区分所有権を販売をする業者。ディベロッパーが兼ねることも多いが、販売業者が別にある場合もある。
設計者
一級建築士のいる設計事務所や設計会社。施工者の設計部門が行うこともある。
施工者
大規模な場合は大手ゼネコンが多く、小規模の場合は地場の建設会社や工務店も多い。
区分所有法と分譲マンション
建設が終わった分譲マンションは、入居者によって運営されて行く事になるが、日本では、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。なお、本節は日本の分譲マンションについての記述であり、賃貸マンションや他の国の集合住宅には必ずしも当てはまらない。
区分所有者
マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側（バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる。）は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共有部分（簡単に言えば専有部分以外の全て）を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じる。この権利と義務は、各専有部分の広さ（床面積）に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。なお、行政もこれを根拠に土地と建物の総時価から算出された不動産取得税と固定資産税を所有率に応じて区分所有者に課税する。ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。このように、マンションの区分所有者は維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられている。マンションの購入者は、区分所有者と表現されるように一定の部分を専有（または占有）する権利を与えられるだけであることに注意しなければならない。
管理組合
マンションが完成し、各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合が設立される。区分所有者は原則として組合員となることが義務付けられておりその運営に携わることになる。直接的には区分所有者から選出された理事によって適時理事会が開催され、理事会における決定に基づき管理が行われる。理事は通常任期制で、理事長・会計・監査の3役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される。理事会の活動は、重要事項にあたる予算編成や決算の承認、マンション内の法律ともいえる管理規約の改正や法定点検の資格者への委託契約、管理の方針などを、年に1回以上開催される組合総会において諮り、いわゆる議会制民主主義の手続きによって執行される。なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで可決することができる。管理組合はそのほか修繕計画の作成、各種許認可などの管理運営に関するあらゆる権限を行使することができる。
管理者
マンションにおける管理者とは、区分所有法に定められるものである。管理者は、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。管理者は、総会決議があり、管理規約に制限が無ければ、だれでもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。総会決議を経てない限り、管理会社、管理員（管理人）、防火管理者などとは関係がない。
資格
マンション管理適正化法にもとづき
の二つの国家資格がある。前者は（財）マンション管理センターが、後者は（社）高層住宅管理業協会が試験実施機関である。マンション管理士は、区分所有者によって構成される管理組合に適切な助言などを行う専門家であり、マンション管理士でない者はマンション管理士を名乗れない名称独占資格である。管理業務主任者はマンション管理会社の必置資格であり、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者に性格が類似している。また、（社）高層住宅管理業協会が認定している資格として
がある。これらは法律に規定のない民間資格である。
社会問題
建設時の問題
原因
日本における建設時の問題が起こる根本的原因は、真の意味での市民参加の意識が根付いておらず、何事も行政任せにして、問題が起こったときに行政を責めて自分たちは責任を取らない住民の意識である『日本の食と農』 神門善久著 NTT出版 2006年6月。都市計画は、本来であればその場で生活する住民の参加が不可欠である。市民参加の意識が根付いた欧米では住民が参加し、景観に関わる問題等に様々な議論が重ねられ、住民の利益を盛り込む一方で建物の外観等への規制も入り、その場に住む住民が規制に従うという義務（不利益）を果たしている。一方日本は、そういった市民参加の意識が根付いていない。高層マンション建設運動を例に取れば、普段から行政に参加して条例等で建築を規制しようとはせず、住民同士で自分たちの街をどうしていくかといった話し合いの場も持たれない。そしていざマンション建設の話が持ち上がった瞬間に、「行政は何をしているんだ」と批判のみを行う。住民の意識については、消費者エゴ も参照。
問題事例
: 特に住宅地において問題になることが多い。
: 特に、現段階において住宅地であるのに、商業地域・工業地域といった市町村による規定が数十年前のまま残っており、実情に沿っていないにもかかわらず日影規制のないところで問題が大きくなることが多い。
: このようなケースでも、建築業者との話し合いや民事裁判によって、「受忍限度を越える」として、建築差し止めや設計変更、また損害賠償が行われることはある。
: 日本の家屋はほとんど二階建て以下であるが、住宅地に高層マンションが建つことがある。また、マンションなどの集合住宅の場合、容積率の計算で共用部分を除くことができるため、商業ビルなどよりも高く立てられる場合がある。このような場合、スカイラインの不一致が生じうる。
: また、総合設計制度や、壁面後退をすることで斜線規制の緩和を受けることができる。この場合、建築線が乱れることになる。
: 窓からの景観がよいからというセールスによって購入したマンションであったにもかかわらず、数年経たないうちに、その眺望を遮る形で別の高層マンションが建てられたため、紛争になったケースもある。
: 2006年2月、最高裁では、国立市のケースにおいて、住民の景観利益を認めている。（ただし、すでにできあがったマンションの撤去を求めた住民の請求に関しては却下）
: このように、マンションは周辺との景観の調和を乱す要素が多く、問題が生じることがある。
: 工事中は当然騒音や振動、粉塵などが発生する。このためデベロッパー (開発業者)|ディベロッパーや施工者と近隣が、深夜や休日に工事を行わない、などの工事協定を結ぶことも多い。
: 建設予定地が森林や史跡の場合、環境保護や文化財保護の問題、建設予定地が古い工場や農地などの場合は、土壌の環境汚染などの問題が起こることもある。特に古い工場を解体する場合、ポリ塩化ビフェニル|PCBや石綿|アスベストが飛散する恐れもある。
: 地下水などが多い場所で、工事中または工事後の地盤沈下などによって近隣の家に被害が出たり、風害が発生することもある。
: 2005年11月、建築確認申請に添付する「構造計算書」の数値偽造が発覚し、結果的に建築基準法の耐震基準を満たさないマンションが多数建設・販売されることとなった。販売済みのマンションでは購入者に対する補償問題、完成前のマンションでは取り壊し、また建設業|建設業者や不動産会社|不動産業者倒産などの影響が出ている。
長屋マンション問題
建築基準法の規定により各住戸の独立した玄関が側道に面しているなど一定の基準を満たしている場合、鉄筋コンクリート造りのいわゆるマンションと同等の建造物であっても、法令上長屋として扱われるいわゆる長屋マンションが建設されている。
通常は長屋の方が建築規制が緩いため、都市計画上マンションが建設できない地域・土地でも長屋なら建設できる場合が多く、マンション風長屋、違法ではないが脱法マンションが建設されている。
このことにより周辺住民から反発を招いている事例が報告されている。
環境とマナー
環境やマナーに関する問題の多くは、マンションだけではなく地域全体の問題である方が多いのだが、マンションの規模の大きさからマンションが特に問題視される事がある。: 上階からの騒音は床スラブが厚いほど、また直張りよりも二重床のほうが軽減される。ただし配管などを通して音が漏れてくる場合もある。解決策といえるものとしては床や壁を厚くしたり、防音効果のある絨毯などをはさむことが考えられるが、これらが難しい場合は当事者間の話し合いや建替え以外に有効な解決方法はない。; 人口の増減
: 数ヘクタールの面積に、場合によっては一気に数千人が転居してくるため、人口密度が一気に増加しこれによって地域の環境が悪化することがある。例えば人口増に伴い上水道の使用量が増えることが予想されるが、十分な水源がない地域では地方自治体が水道供給を拒否し、訴訟問題になった末に自治体側の主張が裁判で認められた例もある。
:他には、場当たり的なマンション建設により子供の数が急増し、小学校等の施設の許容量を超えるといった問題も発生する『2006年3月 杉山たかのり議員（日本共産党）の代表質問 - 西宮市』。
:人口減少と高齢化が進む状態では、マンション住民の高齢化、死亡により空室が増加し、維持費の調達が困難になった荒廃マンションが増加する。高齢化による荒廃マンションの増加を経験したイギリスは、高層マンションの建設を禁止するとともに、荒廃し、スラムとなったマンションを税金で取り壊している。日本は急速な高齢化が進んでいるものの、他国のこういった事例に気づく動きがないことを、藻谷浩介が指摘している。『ニッポンの地域力』 藻谷浩介 日本経済新聞出版 2007年9月。; 渋滞
: 人の往来だけでなく朝夕に自家用車が殺到するため渋滞を引き起こし、近隣まで交通に影響を与える場合がある。接触事故や排気ガスによる大気汚染も深刻化する。; ゴミ
: マンション内にゴミ置き場がある場合は回収日以外にもゴミを置くために、異臭やカラスなどが寄ってくる問題がある。またゴミ置き場が道路に接していないような場合では、地方自治体によっては回収しないなどの問題もある。: 下水道と直結するディスポーザー（生ゴミ処理機）を建設当初から備え付けるマンションも増えている。このため下水道への負荷が高まっている地域があり、一般的に、ディスポーザーは排水処理設備とセットで用いられる。; 駐輪・駐車
: マンションの周囲は自転車やバイクの違法駐輪が多い場合がある。特にマンションの規模に比して十分な駐輪スペースを持たない賃貸マンションに多く見られる。また居住者ではなく来訪者による放置駐車もよく見られる。: 駐輪・駐車スペースが不足しているマンションは住宅が密集した市街地などで多く見られる。このための解決策として、マンション住民によるカーシェアリングや自転車の共有などがある。; 公共施設の不足
: マンション建設による新規転入児童数対して、特に学校の収容規模が不足することがある。こうした場合、文部科学省による規制で学校等の施設は簡単に増改築できないため、増加した生徒をどう受け入れるかについて深刻な問題が起きることがある。; 電波障害
: 中高層のコンクリート建築により、テレビや携帯電話の電波障害が発生することが多い。影響が大きい場合は周辺の住民に対しケーブルテレビ等により再送信の補償を行う。; 情報通信
: FTTHなどの高速通信を住民が利用する際には共益部分の許可申請を行い、管理組合の承認を取る必要がある。このため新規にブロードバンド回線を導入することが困難であることが多い。5階位までの低層マンションにおいては、区分所有者が独自に光回線を引く事が出来る場合もある。
騒音
マンション内で最も多いトラブルは騒音である。隣室や上下階の生活騒音は、法令等の違反となるような大音量でなくとも、音質や頻度によっては不快に感じることがあり、またその程度が人によって大きく異なる。法令違反ではない場合、管理規約や売買時や賃貸時の契約にないかぎり、当事者同士の問題となる。1980年代には上階や隣家の騒音に我慢出来なくなった住民同士の殺傷事件などが発生し一時話題になったが、昨今は低騒音マンションが増えてきており問題としての深刻度は低下している。
管理運営
以前は上階や隣の住民による騒音問題が一番であったが、管理組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。管理費は管理業者に法定点検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共有部分の補修のため預金されるが、これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状態が続くとマンションの価値が低下する。これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りスラム化する。管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模なマンションでは、修繕積立金が億を超える金額になることもある。その場合に、ペイオフ (預金保護)|ペイオフを考慮する必要がある。緊急対応として、預金#決済用普通預金|決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行の共同住宅標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。
一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。
コミュニケーション
既存の住民とマンション住民の対立が問題になっている。特に古くからの住宅地で親密なコミュニティーが形成されているところにマンションを建設する場合、環境悪化などの問題を発生させるにもかかわらずマンションの入居者が町内会などに参加しない場合が多いため、既存の住民と激しく対立する場合がある。逆に、町内会費を支払っているが、マンション住民には町内会運営に携われないという問題もある。私道の所有者に事前の協議もないままマンションを建設し、いざとなってから通行を拒否された例もある。これらはいずれも、既存住民とマンション住民のコミュニケーションが成立していないためにおこっていると考えられている。管理組合主催の定期的な会議・集会が開かれるため、強制参加ではないが参加せざるを得ない場合が多々あるため、「近所付合いの煩わしさから開放される」という理由でマンションを購入するのは早合点である。
建替え・解体
多くのマンションは鉄筋コンクリート造りまたは鉄骨鉄筋コンクリート造りであり、日本の場合、法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は財務省 (日本)|財務省（旧大蔵省）が1999年に47年としている。なお、レンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年である。構造上は100年持つマンションでも、配管等が劣化していくため、現実には30年程度で建替え又は大規模修繕の必要性が発生する。建替え時は区分所有法などでは5分の4以上の合意が必要とされるが、2002年の国土交通省の発表によると、81例全てが100%の合意で建替えられている。建替えに賛成しない者がいる場合、その部屋を、建替える者による建替組合が時価で買い取らなければならない。100%の合意が取れるまでは、建設業者が積極的に関与することは稀である。前述の構造計算書の偽造問題に際しては、報道当初は補強で対応できるとアナウンスされたことが多かったが、結果的には建物の建て替えや解体が避けられない状況となる公算が強い。30年程の耐久年数の配管付け替えリスクを分離するため、現在では、昔のように配管を部屋の中に通す内配管方式では無くマンションの基幹配管を分離して建てるスケルトン・インフィル住宅 （外配管方式）を採用するマンションも注目されている。また、建物自体の耐久度を上げるため高耐久コンクリートを使用したり、コンクリートの腐食を抑えるため外断熱を利用した建物も注目され始めている。しかし、販売時の単価が少々割高になってしまうため、このような試みはまだまだマンション全体の数%にも及んでいないと言われている。
建替え事例
建て替えの際は、戸数を増やして売却することで建て替え資金を確保することも多いが、ドイツのライネフェルデ市では、戸数を減らした代わりに一戸あたりの面積を大きくしたり、共有部分を増やした。こういった建替えを「減築」という。
子育て
マンションは子育て世代の入居者も多いが、子育ての環境としては必ずしも適切ではない。成長期の子どもは、立体的なものに対する感覚が未発達であり、高いところに住むという意識が薄い。建築基準法上では、ベランダの手すりは110cmあればよいが、これは子どもでも容易に飛び越えられるため、転落事故に発展することもある。日本では近年、自治体によって子育て支援マンションに関する条例を制定する例が増えている。多くの場合実態は様々であるが、多くは一定の基準を満たすことで子育てマンションと認定し、結果としてマンションの資産価値あがるというものである。基準としては、共用部分にキッズルームを設ける、などがある。
主な企業
分譲マンション
分譲マンションブランド名一覧 (企業別)の項目を参照
賃貸マンション
マンション管理
日本の企業一覧 (マンション管理会社)の項目を参照
参考文献
関連項目
外部リンク
中高層共同住宅標準管理規約の改正について
「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」及び「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」の作成について
脚注
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